Son güncelleme: 19 Temmuz 2026
Kiracı Hangi Hukuki Sebeplerle Tahliye Edilebilir?
Kiracının tahliyesi yalnız kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmek istemesine dayanmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan özel hükümler içerir. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi, yeniden inşa ve imar, on yıllık uzama süresinin sona ermesi ya da sözleşmeye ağır aykırılık gibi kanuni sebepler bulunabilir.
Antalya avukat veya Serik avukat desteği arayan kiraya verenlerin, tahliye sebebine uygun ihtar, arabuluculuk, icra veya dava yolunu seçmesi gerekir. Yanlış ihtar süresi ya da zamanından önce açılan dava, tahliye talebinin reddine neden olabilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bildirimde süresinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’na dayalı fesih ve tahliye davası açabileceği gibi İcra ve İflas Kanunu uyarınca kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. İcra yolunda kiracı ödeme emrine kural olarak yedi gün içinde itiraz edebilir; kira borcunu ödeme süresi konut ve çatılı işyerlerinde otuz gündür. Ödeme yapılmaz ve itiraz kaldırılırsa icra hukuk mahkemesinden tahliye istenebilir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Süreç
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve süresinde boşaltmamışsa kiraya veren taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Taahhüdün teslimden önce, kira sözleşmesiyle aynı anda veya tarih kısmı boş şekilde imzalandığı iddiaları uygulamada sık görülür.
Taahhütte kiracı imzası, tahliye tarihi ve kiralanan bilgisi açık olmalıdır. Aile konutu, eşin rızası ve tüzel kişi kiracıdaki temsil yetkisi gibi özel sorunlar ayrıca incelenmelidir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan dönem içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar gönderilmişse kiraya veren, ilgili sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
İhtarın haklı sayılması için ödeme tarihinde kiracının temerrütte olması gerekir. İhtarın tebliğinden önce yapılan ödeme, ihtarın haklılığını etkileyebilir. Aynı kira dönemi ve dava açma süresi dikkatle hesaplanmalıdır.
Tahliye Yolları Karşılaştırması
| Tahliye sebebi | Başvuru yolu | Önemli süre veya koşul |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | İhtar ve dava veya tahliye talepli icra takibi | Konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük ödeme süresi |
| Yazılı tahliye taahhüdü | İcra takibi veya tahliye davası | Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde başvuru |
| İki haklı ihtar | Sulh hukuk mahkemesinde dava | Kira döneminin bitiminden itibaren bir ay |
| Kiraya verenin gereksinimi | Tahliye davası | Sözleşme türüne göre dönem sonu ve dava süresi |
| Yeni malikin gereksinimi | Bildirim ve tahliye davası | Edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim ve altı ay sonrası dava seçeneği |
| On yıllık uzama süresi | Bildirimle sona erdirme | Her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim |
| Esaslı sözleşme ihlali | İhtar, fesih ve tahliye davası | İhlalin türüne göre süre verme veya derhâl fesih |
Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemlerine uygun biçimde dava açabilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Tahliye sağlandıktan sonra haklı sebep olmaksızın taşınmazın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanması yeniden kiralama yasağı ve tazminat sonucu doğurabilir.
Yeni Malikin İhtiyacı
Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ve samimi ihtiyaç varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açabilir. Yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir.
Arabuluculuk Zorunlu mudur?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Bununla birlikte kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler özel olarak kapsam dışında bırakılmıştır.
Bu nedenle tahliye davası açılacaksa son arabuluculuk tutanağı hazırlanmalı; doğrudan icra yoluyla tahliye takiplerinde ise seçilen yolun istisna kapsamında olup olmadığı kontrol edilmelidir. Arabuluculuk başvurusu için arabuluculuk başvurusu nasıl yapılır? rehberi incelenebilir.
Görevli Mahkeme ve Deliller
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Kira sözleşmesi, banka dekontları, ihtarlar, tebligat kayıtları, tahliye taahhüdü, tapu kaydı ve ihtiyaç iddiasını gösteren belgeler hazırlanmalıdır.
Kira ödemelerinin elden yapıldığı iddia ediliyorsa makbuz ve yazılı kayıt önemlidir. İhtarların noter, iadeli taahhütlü posta, UETS veya kanunen geçerli başka yöntemle gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar.
Tahliye Kararı Sonrasında Ne Olur?
Mahkeme tahliyeye karar verirse kararın icraya konulması ve kiracıya icra emri tebliği gerekir. Kararın kesinleşmeden icra edilip edilemeyeceği, tehiri icra ve kanun yolu koşulları dosyaya göre değerlendirilmelidir. Kiracı kendiliğinden çıkmazsa icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye işlemi yapılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi bitince kiracı otomatik çıkar mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi tek başına kiraya verene tahliye hakkı vermez. Kanuni tahliye sebebi veya on yıllık uzama düzenlemesi gerekir.
Bir aylık kira gecikmesi tahliye için yeterli midir?
Ödenmeyen kira için usulüne uygun süre verilmesi veya tahliye talepli icra takibi yapılması gerekir. Kiracı verilen sürede borcu öderse bu sebebe dayalı tahliye engellenebilir.
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanabilir mi?
Kanun taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Aynı anda alınan taahhüdün geçerliliği tartışmalı olabilir.
Tahliye davasından önce arabuluculuk şart mı?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında kural olarak evet. İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Kanundaki bir aylık bildirim ve altı aylık dava süresi veya sözleşme sonuna bağlı alternatif yol uygulanır.
Kiracı kira borcuna itiraz ederse ne olur?
Takip durabilir veya tahliye talebi incelemeye taşınabilir. Kira sözleşmesinin ve borcun belgelenmesi, itirazın kaldırılması sürecinde önemlidir.
Tahliye kararı çıkınca kilit hemen değiştirilebilir mi?
Hayır. Tahliye işlemi icra dairesi aracılığıyla kanuni usule göre gerçekleştirilmelidir. Kendi imkânıyla kilit değiştirmek hukuki ve cezai risk doğurabilir.
Tahliye Sebebine Uygun İhtar, İcra veya Dava Yolunun Seçilmesi
Kiracı tahliyesinde süre ve yöntem, dayanılan hukuki sebebe göre değişir. Avukat Selin ÖNEM KONUR, Likya Hukuk Danışmanlık bünyesinde kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını, tahliye taahhüdünü ve arabuluculuk şartını somut dosya üzerinden değerlendirebilir. Görüşme için bize ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayların hukuki özellikleri farklılık gösterebileceğinden, içerikteki açıklamalar kişiye özel hukuki danışmanlık yerine geçmez.
