Son güncelleme: 19 Temmuz 2026
Kiracının Tahliyesi İçin Önce Hangi Sebep Belirlenmelidir?
Konut veya çatılı işyeri kiracısının tahliyesi, yalnız mülk sahibinin taşınmazı geri istemesine dayanmaz. Tahliye için Türk Borçlar Kanunu veya İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen geçerli bir sebep ve bu sebebe uygun süre bulunmalıdır. Kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiraya verenin ya da yeni malikin gerçek ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, on yıllık uzama süresi veya esaslı sözleşme ihlali farklı prosedürlere tabidir.
Antalya avukat veya Serik avukat desteği arayan maliklerin, önce delilleri ve tarihleri çıkarması gerekir. Yanlış sebebe dayalı ihtar veya bir aylık dava süresinin kaçırılması, haklı bir tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir.
Kira Borcu Ödenmiyorsa Süreç
Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme için en az otuz gün tanınmalı ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir.
Alternatif olarak kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılabilir. Ödeme emri kiracıya tebliğ edilir. Kiracı borca ve kira ilişkisine kural olarak yedi gün içinde itiraz edebilir; ödeme süresi konut ve çatılı işyerlerinde otuz gündür. Süresinde ödeme yapılmaz ve gerekli koşullar oluşursa icra hukuk mahkemesinden tahliye istenebilir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Başvuru
Kiracı, taşınmaz teslim edildikten sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş ve tarihte çıkmamışsa kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Bir aylık süre hak kaybı doğurabileceğinden taahhüt tarihi ve sonraki yazışmalar dikkatle incelenmelidir.
Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda alındığı, tarih kısmının sonradan doldurulduğu, aile konutunda eş rızasının bulunmadığı veya imzanın yetkisiz kişiye ait olduğu savunmaları gündeme gelebilir.
Tahliye Sebepleri ve İlk Adımlar
| Tahliye sebebi | İlk işlem | Önemli süre |
|---|---|---|
| Kira borcunun ödenmemesi | En az otuz günlük yazılı süre veya tahliye talepli icra takibi | Ödeme ve itiraz süreleri tebligatla başlar. |
| Yazılı tahliye taahhüdü | İcra takibi veya sulh hukuk mahkemesinde dava | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay |
| İki haklı ihtar | Ödenmeyen iki ayrı kira için yazılı ihtar | Kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde dava |
| Kiraya veren ihtiyacı | Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacın belgelenmesi | Sözleşme türüne göre dönem sonu ve bir aylık dava süresi |
| Yeni malik ihtiyacı | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim | Altı ay sonra veya sözleşme sonunda dava seçeneği |
| On yıllık uzama | Dönem sonundan en az üç ay önce bildirim | On yıllık uzama süresini izleyen her yıl için kullanılabilir. |
İki Haklı İhtar Nasıl Oluşur?
Kiracı bir kira yılı içinde iki farklı kira bedelini zamanında ödemez ve kiraya veren iki haklı yazılı ihtar gönderirse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İhtarın tebliğinden önce yapılmış ödeme, ihtarın haklı sayılmasını etkileyebilir.
Aynı birikmiş borç için gönderilen iki yazı her durumda iki haklı ihtar oluşturmaz. Hangi aya ait kiranın ne zaman muaccel olduğu ve ödemenin hangi tarihte yapıldığı banka kayıtlarıyla belirlenmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir. Belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak başvuru yapılır.
İhtiyaç geçici, varsayımsal veya yalnız kirayı artırma amacıyla ileri sürülmemelidir. Mevcut konutların durumu, işyeri ihtiyacı, sağlık ve aile koşulları belgelenebilir. Tahliye sonrasında üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının tazminat hakkı gündeme gelebilir.
Yeni Malik Tahliye Sürecini Nasıl Başlatır?
Taşınmazı sonradan satın alan malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için ihtiyaç varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açabilir. Yeni malik ayrıca sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç davası açma yolunu kullanabilir.
Satın alma işlemi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Kiracıya ödeme hesabı, malik değişikliği ve ihtiyaç bildirimi güvenli yöntemle iletilmelidir.
Arabuluculuk Başvurusu Ne Zaman Yapılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması kural olarak zorunludur. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu zorunluluğun istisnasıdır.
Dava süresinin arabuluculuk başvurusuyla ilişkisi dikkatle planlanmalıdır. Başvuru, son güne bırakılmamalı; anlaşamama son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculuk hakkında zorunlu arabuluculuk hangi davalarda uygulanır? rehberi incelenebilir.
Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?
- Kira sözleşmesi ve ekleri
- Tapu kaydı veya maliklik belgesi
- Banka hesap hareketleri ve kira ödeme kayıtları
- Noter ihtarları, UETS kayıtları ve tebligat zarfları
- Yazılı tahliye taahhüdünün aslı
- İhtiyacı gösteren sağlık, aile, konut veya işyeri belgeleri
- Arabuluculuk anlaşamama son tutanağı
- Yeni malikse satış ve tescil tarihi bilgileri
Görevli Mahkeme ve İcra Yolu
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Tahliye taahhüdü veya kira borcu nedeniyle icra takibi yapılmışsa itirazın kaldırılması ve tahliye talebi icra hukuk mahkemesinde görülebilir. Seçilen yol, delil ve süre bakımından farklı sonuçlar doğurur.
Daha ayrıntılı kira borcu ve tahliye açıklaması için kiracının tahliyesi için izlenecek süreç rehberi incelenebilir.
Tahliye Kararı Nasıl Uygulanır?
Mahkeme tahliyeye karar verdiğinde kiracının kendiliğinden çıkmaması hâlinde karar icra dairesine konulur. Kiracıya icra emri gönderilir ve kanuni süre sonunda icra görevlileri aracılığıyla tahliye yapılabilir. Malik kendi başına kilit değiştirmemeli, eşyaları dışarı çıkarmamalı ve abonelikleri baskı amacıyla kesmemelidir.
Karara karşı istinaf başvurusu, icranın kendiliğinden durup durmadığı ve icranın geri bırakılması koşulları somut dosyaya göre değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşme süresi bittiğinde tahliye davası açılabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnız sürenin sona ermesi yeterli değildir. Kanuni tahliye nedeni veya on yıllık uzama süresi bulunmalıdır.
Kira bir ay gecikirse kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Kanuni ödeme süresi tanınmalı veya tahliye talepli icra takibi yürütülmelidir. Sürede ödeme yapılırsa bu sebebe dayalı tahliye engellenebilir.
Tahliye davasından önce noter ihtarı zorunlu mudur?
Tahliye sebebine göre değişir. Yeni malik bildirimi, temerrüt ve sözleşme ihlalinde yazılı bildirim önemlidir; her dava için aynı ihtar şartı yoktur.
Arabuluculuk olmadan tahliye davası açılırsa ne olur?
Dava şartı kapsamındaki uyuşmazlıkta dava usulden reddedilebilir. İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası ayrıca incelenmelidir.
Kiracı tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz ederse ne olur?
İcra yolunda imza itirazı nedeniyle alacaklı genel mahkemede dava açmak zorunda kalabilir. Belgenin aslı ve düzenlenme koşulları önemlidir.
Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme süresi veya sözleşme sonuna dayalı alternatif yol uygulanır.
Tahliye kararı çıkınca ev sahibi kendisi kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Zorla tahliye işlemi icra dairesi tarafından yürütülmelidir. Kendi başına müdahale hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Tahliye Sebebine Uygun Sürenin ve Başvuru Yolunun Seçilmesi
Tahliye sürecindeki en önemli aşama, doğru sebebi ve süreyi başlangıçta belirlemektir. Avukat Selin ÖNEM KONUR, Likya Hukuk Danışmanlık bünyesinde kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını, ihtarları ve arabuluculuk şartını somut dosya üzerinden değerlendirebilir. Süre kaçırılmadan başvuru için bize ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayların hukuki özellikleri farklılık gösterebileceğinden, içerikteki açıklamalar kişiye özel hukuki danışmanlık yerine geçmez.
