Son güncelleme: 19 Temmuz 2026
Kira Sözleşmesinde Hangi Bilgiler Açıkça Yazılmalıdır?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan emredici hükümler içerir. Tarafların sözleşmeye yazdığı her hüküm geçerli olmayabilir; özellikle depozito, kira artışı, tahliye ve ceza koşulları kanuna uygun düzenlenmelidir.
Antalya avukat veya Serik avukat desteği arayan kiraya veren ve kiracıların, hazır sözleşme şablonunu taşınmazın kullanım amacı, demirbaşları, aidat yapısı ve tarafların özel ihtiyaçlarına göre uyarlaması önemlidir.
Taraf ve Taşınmaz Bilgileri
Kiraya verenin gerçekten malik veya kiraya verme yetkisine sahip kişi olup olmadığı tapu kaydından kontrol edilmelidir. Birden fazla malik varsa sözleşmenin kim tarafından imzalanacağı ve temsil yetkisi belirlenmelidir. Kiracı tüzel kişiyse ticaret unvanı, vergi numarası, adresi ve imza yetkilisi doğru yazılmalıdır.
Taşınmazın açık adresi, ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgileri, kullanım amacı, eklentiler, otopark, depo ve teslim edilen anahtar sayısı belirtilmelidir. Konutun işyeri olarak veya işyerinin farklı faaliyet için kullanılması imar, ruhsat ve yönetim planı sorunları doğurabilir.
Kira Bedeli ve Ödeme Yöntemi
Aylık veya yıllık kira bedeli, ödeme günü, banka hesabı ve açıklama biçimi yazılmalıdır. Kira ödemelerinin banka üzerinden ve “2026 Ağustos ayı kira bedeli” gibi açık açıklamayla yapılması ispat kolaylığı sağlar. Dövizle kira belirleme konusunda Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatındaki sınırlamalar ve istisnalar ayrıca kontrol edilmelidir.
Aidat, ortak gider, ısıtma, elektrik, su, internet, vergi ve sigorta kalemlerinin kime ait olduğu belirtilmelidir. Kiracının kullanımdan doğan olağan giderleri ile malikin mülkiyetten doğan esaslı giderleri birbirinden ayrılmalıdır.
Kira Sözleşmesi Kontrol Tablosu
| Sözleşme başlığı | Düzenlenecek konu | Sık görülen sorun |
|---|---|---|
| Taraflar | Kimlik, adres, malik ve temsil yetkisi | Yetkisiz kişinin sözleşme imzalaması |
| Kiralanan | Açık adres, bağımsız bölüm, eklenti ve kullanım amacı | Depo, otopark veya eşyanın kapsam dışında kalması |
| Kira bedeli | Tutar, ödeme günü, banka hesabı ve artış yöntemi | Belirsiz ödeme ve kanuna aykırı artış oranı |
| Güvence | Depozito tutarı ve saklama yöntemi | Üç aylık sınırın aşılması veya iade koşullarının belirsizliği |
| Giderler | Aidat, abonelik, bakım ve esaslı onarım sorumluluğu | Malike ait giderlerin kiracıya bırakılması |
| Teslim | Demirbaş listesi, sayaçlar, anahtar ve hasar durumu | Çıkışta mevcut hasarın ispatlanamaması |
| Sona erme | Bildirim adresi, teslim ve anahtar iadesi | Kanuna aykırı otomatik tahliye veya ceza şartı |
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Taraflar daha düşük oran kararlaştırabilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet dikkate alınarak kira tespit davası gündeme gelebilir.
Geçici yüzde 25 konut kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 sonrasında yeni dönemler için sona ermiştir. 2026 sözleşmelerinde genel Türk Borçlar Kanunu kuralı ve sözleşmenin başlangıç tarihi dikkate alınmalıdır.
Depozito En Fazla Ne Kadar Olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak güvence verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere parayı vadeli tasarruf hesabına yatırmalı veya kıymetli evrakı bankaya depo etmelidir.
Uygulamada depozitonun doğrudan kiraya verene elden verilmesi sık görülse de kanuni saklama yöntemi ve iade koşulları sözleşmede açık olmalıdır. Depozito son ay kirası olarak kendiliğinden mahsup edilmemelidir.
Demirbaş ve Teslim Tutanağı
Sözleşme ekinde fotoğraflı teslim tutanağı hazırlanması, sayaç değerleri, anahtar sayısı, boya, zemin, mutfak, klima, beyaz eşya ve mobilyaların durumunun yazılması yararlıdır. Kiracı olağan kullanımdan doğan eskime ve bozulmadan sorumlu değildir; olağan dışı zararlar ayrıca değerlendirilir.
Teslim tutanağı hem başlangıçta hem tahliyede imzalanmalıdır. Anahtarın teslim edildiği tarih, kira ilişkisinin fiilen sona erdiğinin ispatında önem taşır.
Tahliye Taahhüdü Sözleşmeye Eklenebilir mi?
Kiracının belirli tarihte taşınmazı boşaltacağına ilişkin yazılı taahhüdün geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan veya kiracıya boş şekilde imzalatılan taahhüt ciddi geçerlilik ve ispat uyuşmazlıklarına yol açar.
Tahliye taahhüdü kullanılarak işlem yapılacaksa taahhüt tarihi, tahliye tarihi, kiralanan bilgisi ve imza açık olmalıdır. Ayrıntılı süreç için tahliye süreci nasıl başlatılır? rehberi incelenebilir.
Kefil ve Garanti Hükümleri
Kefalet sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalı; kefilin sorumlu olacağı azami miktar ve kefalet tarihi kendi el yazısıyla belirtilmelidir. Evli kefilin eş rızası gerekip gerekmediği, ticari ve mesleki istisnalarla birlikte kontrol edilmelidir. Kira sözleşmesindeki belirsiz “tüm borçlardan sınırsız sorumludur” ifadesi geçerlilik sorunları doğurabilir.
Alt Kira, Devir ve Tadilat
Kiracının taşınmazı başkasına kullandırması, alt kiraya vermesi veya kira ilişkisini devretmesi için kanundaki koşullar ve kiraya verenin yazılı rızası gerekebilir. İşyerlerinde devir talebinin haklı sebep olmadan reddedilememesine ilişkin özel düzenleme bulunur.
Tadilat, tabela, klima dış ünitesi, duvar değişikliği ve ruhsat gerektiren işlemler için malik, yönetim ve idare izinleri belirlenmelidir. Kiracının yaptığı masrafın çıkışta nasıl değerlendirileceği yazılmalıdır.
Aile Konutu Olarak Kiralanan Yer
Kiralanan aile konutuysa kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez. Kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelmesi mümkündür. Bildirim ve tahliye işlemlerinde eşin hukuki durumu göz önünde bulundurulmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinin noter onaylı olması zorunlu mudur?
Genel olarak zorunlu değildir. Yazılı sözleşme ispat açısından önemlidir; bazı özel işlemler ve şerh talepleri için resmî şekil gerekebilir.
Bir yıllık sözleşme bitince kiracı otomatik çıkar mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren yalnız sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kanuni tahliye sebebi gerekir.
Depozito dört aylık kira olarak belirlenebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Kira artışı için sözleşmede yüzde 50 yazılabilir mi?
Yenileme dönemindeki artış, kanundaki TÜFE on iki aylık ortalama sınırını aşamaz. Fazla kısım geçersiz olabilir.
Kiracı aidatın tamamından sorumlu mudur?
Kullanıma bağlı olağan giderler kiracıya bırakılabilir. Esaslı onarım, demirbaş yenileme ve mülkiyete bağlı giderler ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira ödemesi elden yapılabilir mi?
İspat ve vergi uygulamaları nedeniyle banka veya yetkili ödeme sistemi tercih edilmelidir. Güncel tahsilat ve belgeleme yükümlülükleri ayrıca kontrol edilmelidir.
Evcil hayvan tamamen yasaklanabilir mi?
Sözleşme, yönetim planı, komşuluk hukuku ve hayvanın somut etkisi birlikte değerlendirilir. Genel yasak her uyuşmazlığı tek başına çözmez.
Kira Sözleşmesinin Teslim ve Tahliye Sürecini de Kapsayacak Şekilde Hazırlanması
İyi hazırlanmış kira sözleşmesi, tarafların yalnız başlangıçtaki değil kira süresince ve çıkıştaki yükümlülüklerini de açıklar. Avukat Selin ÖNEM KONUR, Likya Hukuk Danışmanlık bünyesinde kira, depozito, demirbaş, kefalet ve tahliye hükümlerini somut taşınmaza göre değerlendirebilir. Sözleşme incelemesi için bize ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayların hukuki özellikleri farklılık gösterebileceğinden, içerikteki açıklamalar kişiye özel hukuki danışmanlık yerine geçmez.
