Son güncelleme: 19 Temmuz 2026
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan davadır. Uygulamada izale-i şuyu davası olarak da bilinir. Paydaşlardan her biri, hukuki işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle paylaşma istemi sınırlandırılmamışsa ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Antalya avukat veya Serik avukat desteği arayan paydaşların, davanın yalnız diğer paydaşın payını kendilerine devretmesini sağlayan bir yol olmadığını bilmesi gerekir. Mahkeme öncelikle aynen paylaşma imkânını, bu mümkün değilse satış yoluyla bedelin paylaştırılmasını değerlendirir.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Başvuru, uyuşmazlıkta yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Arabuluculukta paydaşlar taşınmazın belirli kişiye devri, üçüncü kişiye satış, aynen bölünme veya ödeme planı üzerinde anlaşabilir. Taşınmaza ilişkin anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi bakımından sulh hukuk mahkemesinin denetimi gerekir. Başvuru için arabuluculuk başvurusu nasıl yapılır? rehberi incelenebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaza ilişkin davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz bulunması hâlinde yetki, taşınmazların konumu ve taleplerin birlikte görülüp görülemeyeceğine göre ayrıca değerlendirilir.
Dava bütün paydaşlara yöneltilmelidir. Tapuda malik olup vefat eden kişi varsa mirasçılık belgesi ve mirasçı bilgileri tamamlanmalıdır. Paydaşlardan birinin adresinin bilinmemesi taraf teşkilinden vazgeçilebileceği anlamına gelmez.
Dava İçin Gerekli Belgeler
| Belge | Kullanım amacı | Not |
|---|---|---|
| Arabuluculuk son tutanağı | Dava şartının yerine getirildiğini gösterir. | Dilekçeye aslı veya onaylı örneği eklenmelidir. |
| Güncel tapu kaydı | Malikleri, payları ve takyidatları belirler. | Mahkeme kayıtları resen de getirtebilir. |
| Mirasçılık belgesi | Ölen paydaşın mirasçılarını gösterir. | Tapu intikali yapılmamış olsa bile taraflar belirlenmelidir. |
| Kadastro ve imar belgeleri | Aynen bölünmenin teknik ve hukuki imkânını gösterir. | Belediye, kadastro ve bilirkişi incelemesi gerekebilir. |
| Yapı ve kullanım belgeleri | Taşınmazdaki bina, gelir ve fiilî kullanım durumunu açıklar. | Ruhsat, kira sözleşmesi ve fotoğraflar sunulabilir. |
| Paydaş bilgileri | Tüm taraflara tebligat yapılmasını sağlar. | Kimlik, adres ve tüzel kişi kayıtları güncel olmalıdır. |
Aynen Taksim Ne Zaman Yapılır?
Taşınmazın bölünmesi teknik ve hukuki olarak mümkünse mahkeme aynen paylaşmaya karar verebilir. Her paydaşa payına karşılık bağımsız ve kullanılabilir bölüm verilmesi; imar, tarım, yüzölçümü ve kadastro kurallarına uyulması gerekir. Bölümler arasında değer farkı varsa para eklenerek denkleştirme yapılabilir.
Taşınmaz üzerinde bina bulunması, fiilen farklı bölümlerin kullanılması veya paydaşların uzun süredir kendi alanlarında oturması tek başına aynen taksimi mümkün kılmaz. İfrazın ilgili idare tarafından onaylanabilir olması ve bölümlerin ekonomik değerini ciddi biçimde kaybetmemesi gerekir.
Satış Yoluyla Ortaklık Nasıl Giderilir?
Aynen taksim mümkün değilse taşınmazın satılarak bedelin pay oranlarına göre dağıtılmasına karar verilebilir. Satış kural olarak satış memurluğu aracılığıyla elektronik artırma usulüne göre gerçekleştirilir. Bütün paydaşların onayı varsa satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması mümkün olabilir.
Satış bedelinden harç, vergi, satış giderleri ve taşınmaz üzerindeki haciz veya ipoteklerin etkisi düşüldükten sonra kalan tutar hak sahiplerine dağıtılır. Tapu kaydındaki pay oranı ile taşınmaza yapılan kişisel masraflar aynı konu değildir; muhdesat ve katkı iddiaları ayrı değerlendirme gerektirebilir.
Muhdesat İddiası Nedir?
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, tesis veya başka bütünleyici parçanın belirli bir paydaş tarafından meydana getirildiği ileri sürülebilir. Diğer paydaşlar bu iddiayı kabul etmezse muhdesatın aidiyetinin tespiti için ayrı dava açılması gerekebilir. Bu uyuşmazlık satış bedelinin paylaştırılmasını ve yargılamanın süresini etkileyebilir.
Paylaşma İsteminin Sınırlandırılması
Paydaşlar hukuki işlemle paylaşmayı belirli süreyle ertelemiş olabilir. Türk Medeni Kanunu, paylaşmayı isteme hakkının hukuki işlemle en fazla on yıllık süreyle sınırlandırılmasına imkân verir. Taşınmazlarda bu sözleşmenin resmî şekle bağlı olması ve tapu siciline şerh verilebilmesi mümkündür.
Uygun olmayan zamanda paylaşma istenememesi kuralı da somut olayda gündeme gelebilir. Geçici ekonomik zorluk ile ortaklığın süresiz devam etmesi aynı şey değildir.
Dava Ne Kadar Sürer?
Süre; paydaş sayısı, tebligatlar, mirasçıların belirlenmesi, bilirkişi ve keşif, imar yazışmaları, muhdesat uyuşmazlığı ve satış aşamasına göre değişir. Mahkemenin satış kararı vermesiyle süreç tamamlanmaz; kararın kesinleşmesi ve satış işlemlerinin yürütülmesi gerekir.
Satış Bedeli Düşük Olursa Ne Yapılabilir?
Elektronik satış ilanı, kıymet takdiri ve artırma koşulları düzenli izlenmelidir. Kıymet takdirine karşı kanuni sürede şikâyet yolu bulunabilir. Paydaşların artırmaya katılması ve teklif vermesi mümkündür; ancak teminat ve satış şartları yerine getirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tek bir paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?
Evet. Paydaşlardan biri dava açabilir; diğer bütün paydaşların davada taraf olması gerekir.
Dava açmadan önce arabuluculuk şart mıdır?
Evet. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Mahkeme taşınmazı mutlaka satar mı?
Hayır. Öncelikle aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Teknik ve hukuki olarak mümkün değilse satış yoluna gidilir.
Satış yalnız paydaşlar arasında yapılabilir mi?
Bütün paydaşların bu konuda anlaşması hâlinde satışın paydaşlar arasında yapılması mümkün olabilir.
Taşınmazda oturan paydaşın önceliği var mıdır?
Fiilî kullanım tek başına mülkiyet veya satın alma önceliği sağlamaz. Muhdesat, kullanım ve katkı iddiaları ayrıca değerlendirilir.
Tapu intikali yapılmamış miras malı için dava açılabilir mi?
Mirasçılar ve payları mirasçılık belgesiyle belirlenerek dava açılabilir. Taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması gerekir.
Dava sırasında payımı satabilir miyim?
Payın devri mümkün olabilir; ancak dava, önalım hakkı, tedbirler ve yeni malikin taraf sıfatı bakımından sonuçlar doğurur.
Paylaşma ve Satış Seçeneklerinin Birlikte Değerlendirilmesi
Ortaklığın giderilmesi davasında doğru hedef, yalnız satış kararı almak değil taşınmazın niteliğine göre en uygun paylaşım yöntemini belirlemektir. Avukat Selin ÖNEM KONUR, Likya Hukuk Danışmanlık bünyesinde arabuluculuk, taraf teşkili, aynen taksim ve satış sürecini somut taşınmaz üzerinden değerlendirebilir. Başvuru için bize ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayların hukuki özellikleri farklılık gösterebileceğinden, içerikteki açıklamalar kişiye özel hukuki danışmanlık yerine geçmez.
