Letzte Aktualisierung: 19. Juli 2026
Können ausländische natürliche Personen Immobilien in der Türkei kaufen?
Ausländische natürliche Personen aus den nach dem türkischen Grundbuchgesetz zugelassenen Staaten können grundsätzlich Immobilien und beschränkte dingliche Rechte in der Türkei erwerben. Der Erwerb unterliegt jedoch staatsangehörigkeitsbezogenen, militärischen, sicherheitsbezogenen, örtlichen und flächenmäßigen Beschränkungen. Eine türkische Aufenthaltserlaubnis ist für den Kauf grundsätzlich nicht erforderlich.
Wer einen Anwalt in Antalya oder einen Anwalt in Serik konsultiert, sollte vor einer Anzahlung Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, einstweilige Verfügungen, Bebauungsplan, Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung, Wohnungseigentum und tatsächlichen Besitz prüfen. Eine Immobilienagentur oder ein privater Kaufvertrag ersetzt keine unabhängige Grundbuch- und Rechtsprüfung.
Flächen- und regionale Beschränkungen
Eine ausländische natürliche Person darf grundsätzlich landesweit höchstens dreißig Hektar erwerben, soweit keine besondere gesetzliche Änderung oder Genehmigung eingreift. Die Gesamtfläche der von ausländischen natürlichen Personen erworbenen Grundstücke darf außerdem zehn Prozent der privat gehaltenen Fläche eines Bezirks nicht überschreiten.
Immobilien in militärischen Sperrgebieten, Sicherheitszonen, strategischen Gebieten, Wald-, Küsten- oder bestimmten landwirtschaftlichen Bereichen können nicht oder nur unter zusätzlichen Bedingungen erworben werden. Staatsangehörigkeit und konkretes Flurstück werden durch die zuständigen Behörden geprüft.
Rechtliche Prüfung vor dem Kauf
- Aktuellen Eigentümer und Miteigentumsquote bestätigen.
- Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch, Dienstbarkeiten und Verfügungen prüfen.
- Bebauungsplan, Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung und Wohnungseigentum kontrollieren.
- Grundbuchplan und tatsächliche Immobilie miteinander vergleichen.
- Mietverhältnisse, Bewohner, Hausgeld- und kommunale Rückstände untersuchen.
- Militär-, Sicherheits-, Küsten-, Wald- und Landwirtschaftsbeschränkungen abfragen.
- Anzahlung nur mit klarer schriftlicher Rückzahlungs- und Bedingungsregel leisten.
- Kaufpreis über ein nachvollziehbares Bank- und Eintragungssystem zahlen.
Erforderliche Unterlagen
| Unterlage | Zweck | Wichtiger Prüfpunkt |
|---|---|---|
| Reisepass oder Staatsangehörigkeitsnachweis | Belegt Identität und Erwerbsberechtigung | Beglaubigte türkische Übersetzung kann erforderlich sein. |
| Ausländische Identitäts- oder Steuernummer | Ermöglicht Registrierung und Zahlung | Die Daten müssen exakt mit dem Reisepass übereinstimmen. |
| Biometrisches Foto und Identitätsformular | Dienen der amtlichen Vorgangsakte | Aktuelle Form- und Größenanforderungen sind zu beachten. |
| Grundbuch- und Verkäuferunterlagen | Identifizieren Immobilie und eingetragenen Eigentümer | Ein aktueller amtlicher Registerstand ist erforderlich. |
| Dövis Alım Belgesi | Belegt den Umtausch der Kaufwährung über das türkische Bankensystem | Die Bank übermittelt das Dokument auf dem offiziellen Weg an das Grundbuchamt. |
| Bewertung oder Tutar Tespit Belgesi | Bestimmt den anerkannten Immobilienwert bei erfassten Vorgängen | Bei gewöhnlichen Käufen und Staatsangehörigkeitsinvestitionen gelten unterschiedliche aktuelle Regeln. |
| Vollmacht | Ermöglicht den Erwerb durch Vertreter | Ausländische Vollmachten benötigen Form, Legalisierung und ausreichende Befugnisse. |
Wann ist eine Immobilienbewertung erforderlich?
Nach der aktuellen Grundbuchpraxis wird bei gewöhnlichen Transaktionen mit ausländischen Parteien, die nicht dem Erwerb der Staatsangehörigkeit dienen, nicht in jedem Fall ein allgemeiner Bewertungsbericht verlangt. Bei staatsangehörigkeitsbezogenen Investitionen wird der anrechenbare Wert über das offizielle Bewertungs- und Tutar-Tespit-System bestätigt.
Der Antrag erfolgt über Web Tapu und die integrierten Bewertungssysteme. Bei nach dem 9. Dezember 2024 ausgestellten Tutar Tespit Belgeleri gilt nach der amtlichen Information grundsätzlich eine sechsmonatige Gültigkeitsdauer. Käufer sollten den konkreten Zweck bereits bei Beantragung richtig auswählen.
Umtausch der Kaufwährung und Zahlung
Bei einem Erwerb durch eine ausländische natürliche Person muss die für den Kauf bestimmte Fremdwährung grundsätzlich über eine in der Türkei tätige Bank an die türkische Zentralbank verkauft werden. Die Bank erstellt das Döviz Alım Belgesi und sendet es über den vorgesehenen offiziellen Weg an das Grundbuchamt.
Banküberweisung, Umtauschbeleg, amtlich erklärter Kaufpreis und gegebenenfalls die für Staatsangehörigkeit anrechenbare Bewertung müssen miteinander vereinbar sein. Käufer sollten keine großen Beträge auf persönliche Konten von Vermittlern zahlen.
Wie wird der Grundbuchantrag gestellt?
Der Antrag kann über Web Tapu, das zuständige Grundbuchamt oder ein gesetzlich zulässiges notarielles Immobilienverkaufsverfahren begonnen werden. Die Behörde prüft Identität, Staatsangehörigkeit, Beschränkungen, Grundbuch, Bankdokumente und gegebenenfalls Bewertung.
Versteht eine Partei die türkische Sprache nicht ausreichend, ist ein von der zuständigen Justizkommission autorisierter vereidigter Dolmetscher erforderlich. Die Eintragung wird erst nach ordnungsgemäßer Unterzeichnung und Registeraktualisierung wirksam.
Projektpflicht bei unbebauten Grundstücken
Erwirbt eine ausländische Person ein unbebautes Grundstück, kann sie verpflichtet sein, innerhalb der gesetzlichen Frist ein Projekt für die vorgesehene Nutzung bei dem zuständigen Ministerium einzureichen. Die Fläche muss nach Bebauungs-, Landwirtschafts- und sonstigem öffentlichen Recht tatsächlich für das geplante Projekt geeignet sein.
Der Kauf eines Grundstücks garantiert weder Baugenehmigung noch die Möglichkeit, ein Haus, Hotel oder Gewerbegebäude zu errichten. Die Nichterfüllung von Erwerbsbedingungen kann zur zwangsweisen Veräußerung führen.
Führt der Kauf zu Aufenthalt oder Staatsangehörigkeit?
Immobilieneigentum kann einen kurzfristigen Aufenthaltsgrund unterstützen, garantiert aber keine Aufenthaltserlaubnis. Das Verfahren wird in Wie wird eine Aufenthaltserlaubnis in der Türkei beantragt? erläutert.
Die Staatsangehörigkeit durch Immobilieninvestition ist ein gesonderter außergewöhnlicher Weg. Sie setzt die aktuelle Mindestinvestition, eine geeignete Immobilie, Bewertung, Bankzahlung, eine dreijährige Veräußerungsbeschränkung, Konformitätsbescheinigung und eine eigene Staatsangehörigkeitsentscheidung voraus. Nicht jede Immobilie oder jeder Miteigentumsanteil ist hierfür geeignet.
Maßnahmen nach dem Kauf
Nach der Eintragung sollten Gemeinde- und Steuerpflichten, Adresse, DASK und sonstige Versicherungen, Versorgungskonten und Hausverwaltung aktualisiert werden. Bei Vermietung gelten türkisches Miet- und Steuerrecht unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Eigentümers.
Risiken bei Kaufversprechen und Anzahlung
Eine Reservierung oder Anzahlung sollte Immobilie, Gesamtpreis, Zahlungsplan, Grundbuchübertragung, Belastungsfreiheit, Rückzahlungsbedingungen und Folgen der Nichterfüllung eindeutig regeln. Ein privates Dokument überträgt das Eigentum nicht.
Ein notarielles Immobilienkaufversprechen kann unter gesetzlichen Voraussetzungen im Grundbuch vorgemerkt werden. Baufortschritt, Eigentum des Bauträgers, Genehmigungen und Finanzierung sollten vor Zahlung geprüft werden.
Häufig gestellte Fragen
Benötigt ein Ausländer eine Aufenthaltserlaubnis für den Immobilienkauf?
Grundsätzlich nein. Staatsangehörigkeits- und immobilienbezogene Beschränkungen bleiben jedoch bestehen.
Wie viel Grundbesitz darf eine ausländische Person erwerben?
Grundsätzlich höchstens dreißig Hektar landesweit und innerhalb der Zehn-Prozent-Grenze der privat gehaltenen Bezirksfläche.
Dürfen Ausländer Ackerland oder unbebaute Grundstücke kaufen?
Grundsätzlich kann dies möglich sein. Landwirtschafts-, Sicherheits-, Bebauungs- und Projektpflichten müssen geprüft werden.
Ist ein Dolmetscher beim Grundbuchtermin erforderlich?
Ja, wenn die Partei nicht ausreichend Türkisch versteht. Der Dolmetscher muss den amtlichen Anforderungen entsprechen.
Entsteht durch den Immobilienkauf automatisch ein Aufenthaltsrecht?
Nein. Der Aufenthaltstitel wird in einem gesonderten Verfahren geprüft.
Ist jede Immobilie für den Staatsangehörigkeitserwerb geeignet?
Nein. Art, Eigentümer, Wert, Zahlung, Haltevermerk und aktuelle Investitionsregeln müssen erfüllt sein.
Kann eine Immobilie mit einer Vollmacht aus dem Ausland gekauft werden?
Ja. Die Vollmacht muss die erforderlichen Befugnisse enthalten und die türkischen Legalisierungs- und Übersetzungsanforderungen erfüllen.
Grundbuch-, Bank- und Investitionsrisiken gemeinsam prüfen
Ein Immobilienerwerb durch Ausländer sollte nach Staatsangehörigkeit, Beschränkungen, Grundbuch, Bankdokumenten und tatsächlicher Nutzung geplant werden. Rechtsanwältin Selin ÖNEM KONUR kann im Rahmen von Likya Hukuk Danışmanlık das konkrete Objekt und die Vertragsunterlagen vor der Eintragung prüfen. Für Unterstützung nutzen Sie bitte unsere Kontaktseite.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über Immobilienerwerb durch Ausländer nach türkischem Recht. Zugelassene Staatsangehörigkeiten, Bewertungsregeln und Gebietsbegrenzungen können sich ändern und müssen aktuell geprüft werden.
